Comprar una propiedad en España
Preguntas frecuentes
Comprar una propiedad
Vender una propiedad
Preguntas generales
La tributación de una propiedad en España depende de factores como si el propietario es residente o no residente, si la vivienda se alquila, su valor, la forma en que se posee y si se está comprando, manteniendo o vendiendo.
IBI: Los propietarios normalmente pagan anualmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). El importe se calcula a partir del valor catastral del inmueble y del tipo establecido por el municipio correspondiente.
Impuesto sobre la Renta de no Residentes: Las personas físicas no residentes propietarias de inmuebles urbanos en España pueden tener una obligación por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes incluso cuando la propiedad no esté alquilada. Para las propiedades destinadas al uso propio o que permanezcan vacías, generalmente se calcula una renta imputada aplicando el porcentaje legal correspondiente al valor catastral. Los ingresos procedentes del alquiler de inmuebles situados en España también están sujetos a tributación española. Los tipos, las deducciones permitidas y las obligaciones de declaración dependen, entre otros factores, del país de residencia fiscal del propietario.
Impuesto sobre el Patrimonio: El Impuesto sobre el Patrimonio puede resultar aplicable dependiendo de las circunstancias del propietario y del valor de sus bienes. Los no residentes tributan generalmente por los bienes y derechos sujetos a tributación situados en España y actualmente cuentan con un mínimo exento general de €700.000 conforme a las normas estatales aplicables, aunque las normas autonómicas, deducciones, exenciones y el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas pueden afectar a patrimonios elevados. Se recomienda obtener asesoramiento fiscal especializado cuando se posean activos de valor significativo en España.
Venta por un no residente: Cuando un no residente vende una propiedad situada en España, el comprador normalmente retiene el 3% del precio de venta y lo ingresa en la Agencia Tributaria a cuenta de la obligación fiscal del vendedor. Posteriormente, el vendedor declara la ganancia o pérdida patrimonial. Las ganancias patrimoniales obtenidas por personas físicas no residentes por la venta de inmuebles situados en España tributan generalmente al 19%, sujeto a las normas y posibles beneficios fiscales aplicables.
Residencia fiscal: La residencia fiscal española se determina conforme a la normativa tributaria y no equivale simplemente a disponer de un permiso de residencia. Permanecer más de 183 días en España durante un año natural es uno de los criterios principales, aunque también pueden resultar relevantes otros factores.
La fiscalidad inmobiliaria puede cambiar y las circunstancias personales varían considerablemente. Los propietarios y futuros compradores deben obtener asesoramiento de un abogado o asesor fiscal cualificado en España antes de basarse en cualquier cálculo.
Marbella y el conjunto de la Costa del Sol ofrecen una amplia selección de colegios públicos, privados e internacionales. Existe educación internacional en inglés, español, alemán, francés, sueco y otros idiomas, dependiendo del centro, con programas que incluyen el sistema educativo español, titulaciones británicas y el Bachillerato Internacional.
Entre los colegios conocidos de Marbella y sus alrededores se encuentran Aloha College, Swans International School, English International College, Laude San Pedro International College, Colegio Atalaya, Deutsche Schule Málaga, Svenska Skolan Marbella y École Française Internationale de Marbella, entre otros.
Los colegios públicos españoles imparten la enseñanza principalmente en español y siguen el sistema educativo nacional y andaluz. Las familias que se trasladen de forma permanente deben tener en cuenta la edad del niño, su nivel de idiomas, el plan de estudios deseado, la distancia al colegio, los requisitos de admisión y los futuros planes universitarios.
Las plazas en los colegios internacionales más demandados pueden ser limitadas, por lo que se recomienda a las familias que estén planificando una mudanza contactar directamente con los centros con suficiente antelación para confirmar los procedimientos de admisión, tarifas, programas educativos y disponibilidad actuales.
Sí. Marbella y la Costa del Sol cuentan con servicios sanitarios tanto públicos como privados, entre ellos el Hospital Universitario Costa del Sol y una amplia oferta de hospitales privados, clínicas, especialistas, dentistas y centros médicos.
El acceso al sistema sanitario público español depende de las circunstancias de cada persona. Quienes trabajen y coticen a la Seguridad Social en España normalmente obtendrán el derecho a la asistencia sanitaria a través del sistema español. Los pensionistas y determinadas personas aseguradas en otro país europeo que reúna los requisitos pueden tener derecho a registrar su cobertura sanitaria en España mediante el formulario S1. La Tarjeta Sanitaria Europea (TSE) está destinada a cubrir la asistencia sanitaria pública médicamente necesaria durante estancias temporales y no debe considerarse un sustituto de una cobertura completa cuando se traslada la residencia de forma permanente.
Los seguros médicos privados están ampliamente disponibles y también son obligatorios en determinadas situaciones de residencia o visado. Las primas varían considerablemente según la edad, cobertura, historial médico, franquicia y aseguradora, por lo que es preferible solicitar presupuestos individuales actualizados en lugar de basarse en una cuota mensual estándar.
Marbella y la Costa del Sol ofrecen un mercado inmobiliario excepcionalmente amplio, con apartamentos, áticos, adosados, villas independientes, propiedades en primera línea de playa, viviendas junto a campos de golf, promociones de obra nueva, parcelas y fincas rurales.
No existe un único 'precio medio' realmente representativo para la Costa del Sol, ya que los valores varían enormemente según el municipio, la zona, la proximidad al mar, las vistas, el estado y antigüedad de la propiedad, el tamaño de la parcela, los servicios y la calidad de construcción. Zonas privilegiadas como la Milla de Oro de Marbella, primera línea de Puerto Banús, Sierra Blanca, La Zagaleta y las mejores áreas de Nueva Andalucía pueden alcanzar precios considerablemente superiores a los de ubicaciones costeras secundarias o zonas interiores.
Los apartamentos siguen siendo muy populares entre los compradores internacionales, especialmente dentro de urbanizaciones cerradas con piscinas, jardines, seguridad y fácil acceso a playas o servicios. Los adosados ofrecen mayor espacio habitable y suelen combinar zonas exteriores privadas con instalaciones comunitarias. Las villas abarcan desde viviendas tradicionales andaluzas hasta propiedades contemporáneas de nueva construcción, mientras que las grandes propiedades de lujo pueden incluir amplias parcelas, piscinas privadas, gimnasios, spas, salas de cine y avanzados sistemas domóticos.
La demanda de obra nueva también ha incrementado la oferta de viviendas energéticamente eficientes que incorporan mejor aislamiento, tecnología solar, sistemas de aerotermia y funciones de hogar inteligente.
Como los precios de venta y las condiciones del mercado cambian continuamente, los compradores deben comparar propiedades disponibles actualmente en las zonas concretas que estén considerando en lugar de basarse en promedios históricos de toda la costa. Marbella For Sale puede proporcionar propiedades actuales y opciones comparables según la ubicación, presupuesto y tipo de inmueble.
La Costa del Sol ofrece una gran variedad de ubicaciones, desde destinos de lujo conocidos internacionalmente hasta pueblos andaluces tradicionales, zonas residenciales familiares, comunidades de golf y tranquilos enclaves costeros.
Marbella Centro y la Milla de Oro combinan playas, restaurantes, zonas residenciales consolidadas y algunas de las propiedades más prestigiosas de la costa. La Milla de Oro conecta el centro de Marbella con Puerto Banús e incluye hoteles emblemáticos, urbanizaciones de apartamentos de lujo y villas de alta gama.
Puerto Banús gira en torno a su famoso puerto deportivo y ofrece tiendas de diseñadores, restaurantes, vida nocturna, playas y apartamentos de lujo. Resulta especialmente atractivo para compradores que desean estar a poca distancia a pie de servicios y disfrutar de un ambiente social activo.
Nueva Andalucía, situada inmediatamente al interior de Puerto Banús, es una de las mayores zonas residenciales de Marbella y es conocida como el Valle del Golf por sus campos, entre ellos Las Brisas, Aloha y Los Naranjos. Ofrece apartamentos, adosados y villas y es popular tanto entre residentes permanentes como entre propietarios de segundas residencias.
Marbella Este incluye zonas como Elviria, Las Chapas, Cabopino y Los Monteros. Es conocida por sus playas, urbanizaciones residenciales consolidadas, colegios, campos de golf y una combinación de apartamentos y villas.
Benahavís combina un pueblo tradicional con algunas de las urbanizaciones residenciales y comunidades de golf más exclusivas de la región. Las zonas elevadas suelen ofrecer amplias vistas a las montañas, al golf y al Mediterráneo.
Estepona y la Nueva Milla de Oro han experimentado un importante desarrollo e inversión en infraestructuras y ofrecen desde apartamentos en primera línea de playa hasta nuevas promociones contemporáneas y villas.
Más al este, Mijas Costa, La Cala de Mijas, Fuengirola y Benalmádena ofrecen una amplia variedad de propiedades costeras y servicios consolidados, mientras que hacia el oeste Casares, Manilva y Sotogrande ofrecen alternativas que van desde viviendas costeras más asequibles hasta propiedades de lujo de reconocimiento internacional vinculadas al golf, puertos deportivos y resorts.
El Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol proporciona conexiones internacionales a la región. La línea de Cercanías conecta actualmente Málaga con Fuengirola, pero no continúa hacia el oeste hasta Marbella, por lo que las conexiones por carretera y autobús siguen siendo especialmente importantes en Marbella, Estepona, Benahavís y la Costa del Sol occidental.
La mejor ubicación depende más del estilo de vida que simplemente del precio: acceso a la playa, golf, colegios, vida nocturna, privacidad, transporte público, desplazamientos y disponibilidad de servicios durante todo el año son factores que deben tenerse en cuenta al elegir una zona.
Los servicios profesionales de gestión de propiedades están ampliamente disponibles en Marbella y toda la Costa del Sol y resultan especialmente útiles para propietarios que no viven en España durante todo el año.
Los servicios pueden incluir inspecciones periódicas de la propiedad, custodia de llaves, limpieza, ropa de cama, mantenimiento de jardines y piscinas, organización de reparaciones, supervisión de proveedores, pago de gastos previamente acordados, preparación de la vivienda antes de la llegada del propietario y atención de emergencias. Los propietarios que alquilan su vivienda también pueden utilizar un gestor para la comunicación con huéspedes, entradas y salidas, limpieza, mantenimiento, fijación de precios y administración de reservas.
Los honorarios varían considerablemente según la propiedad y el nivel de servicio. Algunas empresas cobran una cuota mensual de gestión, mientras que la gestión de alquileres vacacionales suele cobrarse como un porcentaje de los ingresos obtenidos. Los propietarios deben disponer de un contrato escrito que especifique los servicios incluidos, la autorización para realizar gastos, los procedimientos de información, seguros, condiciones de cancelación y cualquier coste adicional.
Los alquileres turísticos requieren especial atención. En Andalucía, una vivienda ofrecida como vivienda de uso turístico debe cumplir los requisitos turísticos y urbanísticos aplicables y, cuando corresponda, inscribirse mediante el procedimiento de declaración correspondiente. Desde abril de 2025, los propietarios que inicien una actividad de alquiler turístico en inmuebles sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal también pueden necesitar la aprobación expresa previa de la comunidad de propietarios conforme a las mayorías establecidas legalmente. También pueden resultar aplicables requisitos nacionales adicionales de registro para alquileres de corta duración.
Dado que la normativa sobre alquileres turísticos ha cambiado considerablemente en los últimos años y los municipios pueden establecer sus propias restricciones urbanísticas, los propietarios deben comprobar la situación legal vigente de la propiedad concreta antes de anunciarla o aceptar reservas.
En propiedades próximas al mar, el mantenimiento preventivo es especialmente importante, ya que la humedad, la fuerte exposición solar y el aire salino pueden afectar a los sistemas de aire acondicionado, elementos metálicos, acabados exteriores y mobiliario. Las inspecciones periódicas permiten detectar fugas, humedades, problemas eléctricos o fallos de equipos antes de que se conviertan en reparaciones costosas.
Marbella combina el estilo de vida mediterráneo junto al mar con una comunidad muy internacional y servicios disponibles durante todo el año. Playas, golf, restaurantes, puertos deportivos, colegios internacionales, sanidad privada, tiendas, instalaciones deportivas y actividades al aire libre hacen que la zona sea adecuada tanto para residencia permanente como para segunda vivienda.
Las montañas de Sierra Blanca, situadas inmediatamente detrás de Marbella, contribuyen a crear el característico paisaje del municipio, mientras que la costa mediterránea ofrece playas, deportes acuáticos, vela, paddle surf y navegación. Las zonas interiores permiten practicar senderismo y ciclismo, con rutas alrededor de La Concha, Istán y el Parque Nacional Sierra de las Nieves.
El golf forma una parte importante de la vida en la Costa del Sol, con una gran concentración de campos entre Málaga y Sotogrande. Nueva Andalucía es especialmente conocida por el golf, aunque también existen campos de reconocimiento internacional en Benahavís, Estepona, Mijas, Casares y Sotogrande.
Marbella no es únicamente un destino turístico. Su Casco Antiguo conserva una marcada identidad andaluza, con calles históricas, plazas, iglesias, restaurantes locales y celebraciones tradicionales. Málaga, situada aproximadamente a una hora dependiendo del tráfico, añade importantes museos, espacios culturales, zonas comerciales y conexiones de transporte.
La población internacional hace que el inglés y otros idiomas europeos se hablen ampliamente en numerosos negocios y servicios profesionales. Al mismo tiempo, aprender español puede marcar una diferencia importante para quienes se trasladan de forma permanente y ayuda a integrarse más plenamente en la vida local.
Las distintas zonas de la costa ofrecen estilos de vida muy diferentes. Puerto Banús y la Milla de Oro son apropiados para quienes buscan restaurantes, tiendas, vida nocturna y servicios de lujo; Nueva Andalucía atrae especialmente a aficionados al golf y familias; Marbella Este ofrece comunidades residenciales y de playa consolidadas; y Benahavís, Estepona, Mijas, Casares y Sotogrande amplían las posibilidades desde la vida de pueblo hasta exclusivas urbanizaciones privadas.
Los compradores extranjeros pueden adquirir propiedades en España, pero se recomienda encarecidamente contar con asesoramiento legal independiente y realizar las debidas comprobaciones. Aunque cada operación puede variar, el proceso normalmente incluye las siguientes etapas.
Número NIE
Los compradores extranjeros necesitan un NIE (Número de Identidad de Extranjero) para realizar operaciones inmobiliarias y fiscales en España. Normalmente, su abogado puede ayudarle con la solicitud, incluso mediante poder notarial cuando proceda.
Representación legal independiente
Su abogado debe comprobar la titularidad y la información del Registro de la Propiedad, hipotecas y otras cargas registradas, cuestiones urbanísticas y licencias, deudas con la comunidad cuando corresponda, pagos del IBI, información catastral y cualquier otra documentación relevante para la propiedad. Pueden ser necesarias comprobaciones adicionales en promociones de obra nueva, propiedades rurales, viviendas reformadas o inmuebles con ampliaciones.
Reserva y contratos privados
Puede realizarse un pago de reserva para retirar temporalmente la propiedad del mercado mientras se llevan a cabo las primeras comprobaciones. Posteriormente suele firmarse un contrato privado de compraventa acompañado de un depósito. Un 10% es habitual en muchas operaciones, aunque el importe y sus consecuencias legales dependen del contrato. El comprador debe obtener asesoramiento legal antes de firmar o transferir cantidades importantes.
Formalización de la compraventa
La compraventa normalmente se formaliza mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa ante un notario español. Posteriormente, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad para inscribir la titularidad del comprador.
Impuestos sobre propiedades de segunda mano en Andalucía
El tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para la compra de inmuebles de segunda mano en Andalucía es actualmente del 7%. Pueden aplicarse tipos reducidos en determinadas circunstancias cuando se cumplen los requisitos establecidos.
Impuestos sobre viviendas de obra nueva
La primera transmisión de una vivienda nueva realizada por un promotor está generalmente sujeta al 10% de IVA. La escritura pública de una compra sujeta a IVA también está generalmente sujeta en Andalucía al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo general es actualmente del 1,2%, aunque pueden aplicarse tipos reducidos en determinadas circunstancias.
Otros gastos de compra
Los compradores también deben presupuestar los honorarios legales, gastos notariales correspondientes a la escritura de compraventa, gastos del Registro de la Propiedad y otros costes específicos de la operación. El porcentaje total varía dependiendo de si la propiedad es nueva o de segunda mano, su precio, la financiación y los servicios profesionales necesarios, por lo que un abogado debe preparar un cálculo individual de gastos antes de la compra.
Hipotecas
Los bancos españoles ofrecen hipotecas tanto a residentes como a no residentes. La entidad normalmente solicitará documentación financiera y una tasación homologada de la propiedad. Conforme a las normas hipotecarias españolas vigentes, el prestatario normalmente paga la tasación de la propiedad, mientras que el banco asume los gastos de notaría, registro, impuestos y gestoría asociados a la formalización de la propia hipoteca. Estos gastos no deben confundirse con los costes independientes derivados de la compra de la propiedad.
Gastos habituales de propiedad
Los propietarios deben tener en cuenta el IBI, las cuotas de comunidad cuando correspondan, tasas de residuos, suministros, seguros, mantenimiento y los impuestos aplicables a residentes o no residentes.
Herencias
Las sucesiones internacionales pueden implicar tanto la legislación española como la ley de la nacionalidad del propietario. El Reglamento Europeo de Sucesiones 650/2012 puede permitir que una persona elija la ley de su nacionalidad para regir su sucesión cuando el Reglamento sea aplicable y dicha elección se realice correctamente. Los propietarios deben obtener asesoramiento legal individual sobre testamentos españoles, planificación sucesoria e Impuesto sobre Sucesiones.
Los tipos impositivos y requisitos legales pueden cambiar, y los tipos reducidos o exenciones pueden depender de las circunstancias individuales. Por ello, los compradores deben obtener un cálculo actualizado por escrito y una revisión legal antes de comprometerse con una operación.
Los bancos españoles conceden hipotecas tanto a residentes como a compradores internacionales, pero la aprobación depende del perfil financiero del solicitante y de la propiedad que se desea adquirir.
Residentes y no residentes
Los compradores no residentes suelen obtener porcentajes de financiación inferiores a los residentes en España. Una hipoteca para no residentes puede financiar habitualmente alrededor del 60% al 70% del menor valor entre el precio de compra y la tasación, mientras que los residentes que cumplan los requisitos pueden obtener financiación de hasta aproximadamente el 80%. Estas cifras representan prácticas generales del mercado y no límites de financiación garantizados, ya que cada banco aplica sus propios criterios.
Capacidad de pago
Los bancos analizan los ingresos, la situación laboral o actividad empresarial, préstamos existentes, compromisos financieros habituales, ahorros, edad, historial crediticio y origen de los fondos del comprador. Las entidades generalmente esperan que el conjunto de las obligaciones financieras mensuales represente una proporción sostenible de los ingresos netos del hogar.
Tipos de hipotecas
Existen hipotecas a tipo fijo, variable y mixto. Las hipotecas variables suelen estar vinculadas al Euríbor más un diferencial establecido por el banco, mientras que las hipotecas fijas mantienen un tipo de interés determinado durante el plazo acordado. Los productos mixtos suelen ofrecer un período inicial a tipo fijo seguido de un tipo variable. La opción más adecuada depende de las circunstancias del prestatario y de su tolerancia al riesgo de variaciones de los tipos de interés.
Documentación
Puede solicitarse a los solicitantes pasaporte o documentos de identidad, número NIE, contratos de trabajo, nóminas, declaraciones fiscales, cuentas empresariales en el caso de trabajadores autónomos, extractos bancarios recientes, información sobre préstamos existentes, justificantes de ahorros y documentación relacionada con la propiedad. Los solicitantes no residentes deben esperar que el banco solicite documentación de su país de origen y, cuando sea necesario, traducciones.
Tasación de la propiedad
Normalmente se requiere una tasación homologada. Conforme a las normas hipotecarias vigentes, el prestatario generalmente paga la tasación. Los bancos españoles deben aceptar una tasación válida aportada por el cliente cuando haya sido realizada por una sociedad de tasación homologada y cumpla los requisitos aplicables, aunque la entidad puede realizar sus propias comprobaciones.
Gastos de formalización de la hipoteca
Conforme a la normativa española vigente sobre crédito inmobiliario, el banco asume los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, impuestos y gestoría asociados a la formalización de la hipoteca. El prestatario normalmente paga la tasación y puede asumir otros costes relacionados con la propia compra del inmueble o con productos y servicios opcionales.
Seguros y productos vinculados
Cuando existe una hipoteca, normalmente será necesario disponer de un seguro adecuado para el inmueble. Los bancos pueden ofrecer reducciones del tipo de interés a cambio de contratar productos como domiciliación de ingresos, seguros, tarjetas u otros servicios. Los compradores deben comparar el coste total de la hipoteca y no únicamente el tipo de interés anunciado.
Plazos
La aprobación de una hipoteca puede tardar varias semanas, especialmente en el caso de solicitantes no residentes. Los compradores que necesiten financiación deberían obtener una evaluación previa o aprobación inicial antes de comprometerse con plazos contractuales que podrían no ser capaces de cumplir.
Los productos hipotecarios, tipos de interés, criterios de financiación y Euríbor cambian con el tiempo. Los compradores deben solicitar ofertas actuales a varias entidades o recurrir a un asesor hipotecario debidamente cualificado en lugar de basarse en tipos históricos.